回首2024，上海集中式公寓市场在政策和品牌竞争的双重推动下，持续着高增长的市场态势，全年新增集中式公寓房源超过8万套，R4租赁社区新增4万余套。但同时市场也面临着租金与出租率双双下滑的压力，不断流出的城市人口和持续不断的增加的租赁公寓加剧市场的竞争，上海的租赁市场正在由蓝海市场向红海市场迅速转化。
截止2024年末，上海租赁行业企业自有资产在管规模前50名企业累计在管18.7万余套，较三季度27.3万套的规模增加1.4万余套，较2023年末规模增加5.5万余套。
分类来看，自有资产在管规模TOP30中，分别有16家地方国企、6家央企、1家混改企业和7家民企。与三季度相比，上榜企业就没有变化。地方国企开发并运营的R4租赁社区是重资产项目中的绝对主流，其次为独栋租赁改造项目和少量的住宅15%自持项目。
与去年相比，2024年新增6个品牌，其中2民企分别为华为和星河控股，4家地方国企是新长宁集团、临港投控、徐房集团以及徐汇城投。今年作为“十四五”规划的关键年，各区在地国企纷纷发力，加速了所在区域保租房的供应速度。华为首个青浦基地配套租赁社区西岑公寓的入市也为大大加速了青浦区保租房的筹措进度。
2024年，上海共有在营集中式公寓36.9万套，TOP50品牌旗下共有在营房源29.1万套，市占率达到78.8%，而2023年这一数字为72.1%，上海租赁市场的品牌效应十分明显且仍在不断向头部集中。
纵观2024年全年的品牌在营规模变化，不难发现，TOP10品牌的排名相对来说比较稳定的同时其房源增量也同时处于市场前列，上海2024年全年新增入市集中式公寓8.6万，TOP10品牌在营规模较2023年末增加了4万余套，近半数新增供应由TOP10品牌贡献。
而榜单的中下部则有多个品牌发展明显减缓甚至会出现停步的情况，往往一个新项目的开业就可以在排名中出现显著的变化。这类品牌，多为发展重心不在上海的公寓运营商以及过去几年开发商拓宽业务方向时浮现出的公寓品牌，由于发展规划、品牌定位等问题，在现有的市场中坚守自己的一亩三分地，不再进行大幅扩张。
2024年，上海新入市R4纯租赁土地、15%自持租赁土地共15幅，建面70万方，其中公开招拍挂3幅，协议出让11幅，转性1幅。同时共有57幅各类租赁土地建成租赁项目入市，此消彼长之下，上海租赁储备仍剩余954.8万方，在保障未来数年的租赁住宅供应的同时，也在时刻提醒各租赁品牌未来竞争的激烈程度。
从榜单上来看，去年霸占头部位置的多家市属国企储备资产出现了明显减少。一方面，这代表着这一些企业十分高效的完成了政府赋予其的使命和任务，从各入市项目的去化情况去看，其运营团队也在新项目的持续入市下变得越发成熟；但另一方面，品牌后续的发展趋势是尝试轻资产输出、还是继续重资产拓地，亦或是就此停滞也成为了其下一阶段需要仔细考虑的问题。
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